Op iedere kringverjaardag komt het onderwerp tegenwoordig ter sprake: de uit de hand gelopen situatie op de huizenmarkt. Een neefje die geen hypotheek kan krijgen, een welvarende tante die twee huizen verhuurt en vanwege de nieuwe Wet Betaalbare Huur haar panden “waarschijnlijk toch maar van de hand doet”. Met de huidige prijs van onroerend goed is er altijd wel iets om over te klagen.
De afgelopen dertig jaar is de Nederlandse huizenmarkt op hol geslagen. Sinds 1995 ging de prijs van de gemiddelde woning in ons land bijna vier keer over de kop. Hoewel ongewenst, maakt het de huidige woningmarkt wel relatief voorspelbaar: de prijzen blijven stijgen.
Een eeuw of vier geleden was dat in Dordrecht wel anders. Een prijsstijging van 15 procent voor een gemiddeld huis in onze stad in 1746 wordt bijvoorbeeld opgevolgd door een daling van ruim 30 procent het jaar erop.
Augustijnenhof
De grote schommelingen op de Dordtse huizenmarkt zijn (her)ontdekt tijdens langdurig onderzoek door Jan Willem Boezeman en Angenetha Balm-Kok van documentatiecentrum Augustijnenhof. Zij doen al dertig jaar onderzoek naar Dordtse huizen. De fascinatie begon toen Boezeman een pand kocht aan de Nieuwe Haven, maar zich afvroeg of de romeinse cijfers op zijn voorgevel wel echt het jaartal aangaven waarin het huis gebouwd was.
Samen met Angenetha, die op dat moment in het gemeentearchief onderzoek deed naar woonakten en testamenten, begon Boezeman een onderzoek. Het onderwerp: alle panden op 'het Nieuwe Werck', de toenmalige naam voor het historische havengebied tussen de Engelenburgerbrug en de Roobrug. Daar staan zo’n 180 huizen, voor het grootste deel gebouwd tussen de zestiende en zeventiende eeuw.
Hoewel veel, is de informatie over de verkoop van 180 huizen niet voldoende om iets zinnigs te zeggen over de hele Dordtse woningmarkt. Die telde in de zeventiende en achttiende eeuw namelijk zo’n 3200 huizen. Dus heeft het duo de eigen bevindingen naast beschikbare informatie over andere gebieden in de stad gelegd.
Alles is relatief
De prijs van huizen is, gezien de inflatie over een paar eeuwen heen, in absolute bedragen een stuk hoger geworden. Betaalde je voor het pand aan de Hoge Nieuwstraat 29 in 1701 bijvoorbeeld nog 825 gulden, ruim driehonderd jaar later lag de WOZ-waarde van hetzelfde pand in 2019 op ongeveer 295.000 euro. Als je die prijzen echter afzet tegen de lonen van het moment, verandert het beeld.
De onderzoekers van het Augustijnenhof hebben de lonen van gemeenteambtenaren in Dordrecht door de jaren heen naast de huizenprijzen gelegd. Wat blijkt: relatief gezien zijn de Dordtse woningen niet veel duurder geworden. Boezeman: “Er zijn alleen een paar nullen achter de waarde van het pand verschenen.”
Van toen naar nu
De prijsontwikkeling van verkochte huizen in Nederland tussen 1949 en 2021 laat een compleet ander beeld zien dan dat van drie eeuwen geleden. Zo schoten de huizenprijzen tussen 1974 en 1979 omhoog. De snelle daling die zich in de drie jaar daarop voltrok was een logisch gevolg. Door een extreem hoge hypotheekrente en een verviervoudigde werkeloosheid daalden de huizenprijzen in mum van tijd met 30 procent.
Een vergelijkbare snelle stijging zien we tussen 2005 in 2008, waarna we in Nederland kennismaakten met het gezegde ‘het huis staat onder water’. En hoewel de landelijke huizenprijs na deze stijging weer stagneerde, is die vanaf 2014 bijzonder hard aan het stijgen.
Historici zijn vaak huiverig om voorspellingen te doen, maar de onderzoekers wagen zich er toch aan. "We kunnen natuurlijk niet in een glazen bol kijken, maar volgens ons doen huizeneigenaren er goed aan om alvast reddingsvesten klaar te leggen. Op basis van de historische cijfers is het niet de vraag of, maar wanneer de zeepbel uitéénspat."
Bekijk het verhaal van de historische huizenprijzen ook in onderstaande reportage.
