Veel te weinig goedkope woningen in onze regio

Ook Lansingerland (19%), Barendrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Brielle, Ridderkerk, Hoeksche Waard en Molenlanden (20 tot 25%) scoren laag. Capelle aan den IJssel, Maassluis, Schiedam, Vlaardingen (boven 40%) en vooral Rotterdam (55%) juist hoog. De overige twaalf gemeenten in de regio zitten rond de 30 procent. Of de cijfers, die de gemeenten verstrekten, kloppen is overigens niet zeker. De Rekenkamer Rotterdam plaatst bijvoorbeeld grote vraagtekens achter de cijfers van de gemeente. 

In Nederland is een groot tekort aan betaalbare woonruimte. Hoe hoog de nood is blijkt bijvoorbeeld in de Drechtsteden, waar zich gemiddeld 373 huishoudens melden voor elke vrijkomende sociale huurwoning. Ander voorbeeld van de woningnood is de jarenlange wachttijd. Die is het hoogst op Goeree-Overflakkee (9,5 jaar) en in Barendrecht (7,2 jaar).

Het kabinet wil dat er in 2030 250.000 nieuwe sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Voor een sociale woning betaal je dit jaar maximaal 763,47 euro per maand. Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting streeft naar een norm van 30 procent sociale huur per gemeente in 2030. In de enquête geven vrijwel alle gemeenten echter aan dat er tal van problemen zijn om meer sociale huurwoningen te ontwikkelen en durft niemand het eind van de woningnood te voorspellen.

Om de wens van de minister kracht bij te zetten, wordt volgens de NOS samen met de provincies gewerkt aan een wettelijke stok achter de deur. Hoe de gemeenten precies gedwongen kunnen worden om de norm te halen, is nog niet duidelijk.

Projectontwikkelaars staan niet in de rij om sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen te ontwikkelen, omdat daar minder aan te verdienen valt dan aan de bouw van duurdere woningen. In de bouw is er een tekort aan mensen en materiaal en bestemmingsplanprocedures vergen jaren.

Een alternatief voor sociale huur kan een koopwoning zijn. Vergelijkingen tussen gemeenten zijn vrijwel onmogelijk, omdat er wordt gegoocheld met termen als sociaal, goedkoop en betaalbaar en de bandbreedte qua waarde van de woning per term enorm varieert. De ene gemeente acht “tot 210 mille” betaalbaar, de ander duidt een koopprijs tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (355 mille) nog als betaalbaar.

Bij die ‘betaalbaarheid’ kan voor Jan Modaal (38 mille per jaar) een vraagteken geplaatst worden. Zo adviseert het NIBUD bij bruto jaarinkomens van 35 en 50 mille een maximum-hypotheek van respectievelijk 163 en 233 mille. Deze cijfers zijn ook nog gebaseerd op de lage rentestanden van begin dit jaar.

Om koopwoningen bereikbaar(der) te maken, hanteert Hardinxveld-Giessendam als enige van de 25 gemeenten in de regio een Koopstartregeling. Die houdt in dat een deel van de aankoopprijs van de woning pas bij verkoop betaald hoeft te worden. Alle gemeenten in de regio, uitgezonderd Alblasserdam, bieden een starterslening aan, maar daarbij worden per gemeente slechts enkele tientallen huishoudens geholpen.

Om méér (betaalbare) woningen te kunnen realiseren geeft Hendrik-Ido-Ambacht minister De Jonge een tip: ”De kosten om goedkope woningen te realiseren zijn te hoog. Herinvoering van iets als het vroegere premiesysteem, waarbij per woning een rijksbijdrage wordt ingezet, zou erg helpen.” Rotterdam en diverse andere gemeenten pleiten om dezelfde reden voor een financiële 'woningbouwimpuls' van de minister, om de vastlopende bouw van sociale woningen vlot te trekken.

Dat er meer gebouwd moet worden staat bij geen enkele gemeente ter discussie. Ook groeit het inzicht dat er te lang te weinig gebouwd is in de sociale, goedkope en betaalbare sector. Veel gemeenten interpreteerden woningbehoeftecijfers (van bureau ABF) op eigen wijze en vertaalden dat in woonbeleid dat mede de oorzaak is van de huidige woningnood.

Kort samengevat zijn er meer (middel)dure huur- en koopwoningen gebouwd. Onder meer in Rotterdam. Onlangs concludeerde de gemeentelijke Rekenkamer daar dat dit bouwbeleid gebaseerd is op wankele aannames en zijn signalen, dat het op de woningmarkt mis ging door een groeiend tekort aan goedkope huizen, genegeerd. B&W van Rotterdam erkennen dat en kondigen nieuw woonbeleid aan.

De druk op de sociale huurmarkt neemt verder toe door 'voorrangsbeleid'. De Drechtsteden melden dat ruim 30% van het aantal vrijkomende woningen verhuurd wordt aan doelgroepen die voorrang hebben op de woningmarkt. Het gaat dan vooral om statushouders, mensen die uitstromen uit een maatschappelijke instelling, herhuisvesting i.v.m. sloop, echtscheiding en medische indicatie. In Rotterdam ging in het eerste half jaar van 2020 slechts 58% van de huurhuizen naar 'gewone' woningzoekenden, de rest naar met mensen met urgentieverklaring (29%) of herhuisvestingskandidaten (13%).

Voor zover overheden al niet doordrongen zijn van de noodzaak om meer woningen te creëren voor lage inkomensgroepen komt BLG Wonen met cijfers. Deze organisatie berekent voor zowel de huur- als koopsector hoeveel procent van de woningzoekenden binnen één jaar een huis vindt en vertaalt dat in een woontoegankelijkheidsscore. In geen enkele gemeente in de regio vindt meer dan 36 procent van de woningzoekenden binnen één jaar een woning.

Bekijk hieronder hoeveel procent van de woningzoekenden binnen één jaar een huis vindt in een bepaalde gemeente:

BLG Wonen zegt verder: "Een ander (schrijnend) perspectief op de koopwoningmarkt laat zien dat de kansen op het vinden van een geschikte woning enorm verschilt tussen inkomensgroepen. Voor huishoudens met een inkomen t/m twee keer modaal (€76.000) ligt de woontoegankelijkheid op slechts 15 procent, waar deze voor huishoudens vanaf twee keer modaal op 47 procent ligt."

De kansen voor verschillende groepen op de woningmarkt zijn dus verdeeld, waarbij geldt dat ook nog eens de grootste groep woningzoekenden in de eerste inkomenscategorie valt.

BLG Wonen vindt dat in 2030 de woontoegankelijkheid in heel Nederland op gemiddeld 50 procent moet liggen. Dat betekent dus dat één op de twee woningzoekenden binnen één jaar een geschikte woning vindt.

De conclusie van het onderzoek naar de situatie op de regionale woningmarkt is duidelijk; er moet een enorme inhaalslag gemaakt worden, waarbij het zwaartepunt op goedkope woningen moet liggen, zowel in het huur- als koopsegment. Rotterdam en dertien omliggende gemeenten willen nog eind dit jaar een nieuw woonbeleid presenteren.

Maar hoe zit dat in onze stad? Dordrecht heeft plannen om véél meer betaalbare woningen te bouwen en dat is nodig want volgens het Onderzoekscentrum Drechtsteden viel begin dit jaar 27,4 procent van de woningvoorraad onder de noemer sociale huur. Opmerkelijk is dat de gemeente zelf 34% meldt. Dat zou dan weer wel boven de door minister De Jonge gewenste 30% zitten.

Ook komen OCD en gemeenten met fors verschillende cijfers van aantallen ‘betaalbare’ koopwoningen. Als we die van het OCD aanhouden komt Dordrecht uit de bus als gemeente met procentueel de meeste koopwoningen in de prijsklasse tot 225 mille. Om precies te zijn 26% en daar komt geen enkele gemeente in zuidelijk Zuid-Holland zelfs maar bij in de buurt.

Ondanks dat Dordt dus ruim in de ‘betaalbare’ koopwoningen zit wil de stad er tot 2026 nog eens 1500 bij hebben. Maar hierbij hanteert de gemeente voor de term ‘betaalbaar’ een maximum van 355 mille (de NHG-grens). Wat betreft sociale huur noemt Dordrecht geen aantallen, maar zegt “een flinke inhaalslag” te moeten maken.

Dordrecht heeft scherp in beeld voor wie er ‘goedkope’ woningen moeten komen: “We willen jongeren aan onze stad binden en Dordtse starters een goede kans geven. We willen betaalbare woningen realiseren voor inwoners met een lager tot modaal salaris zoals de (beginnende) politieagenten, verplegers, schilders en onderwijzers.” Voor ouderen mikt Dordt op meer levensloopbestendige huizen en ‘passende’ woonvormen zoals knarrenhofjes.

De druk op de Dordtse woningmarkt is hoog. Er zijn 17.500 woningzoekenden, waarvan alleen al in het tweede kwartaal van dit jaar 3100 mensen een poging deden om aan een sociale huurwoning te komen. De inschrijftijd voor woningzoekenden is gemiddeld 6,5 jaar maar eigenlijk lager omdat er in Dordt ook huurwoningen verloot worden. 

Bij bouwplannen zegt Dordt op veel problemen te stuiten: “Locaties, financieel, omwonenden, prijzen grondstoffen, materiaal, mensen, capaciteit. Een eind aan de woningnood voorziet de gemeente op z’n vroegst in 2030: “Dit hangt af van vele (vaak externe) factoren. Het is niet reëel hier een uitspraak over te doen, ook omdat de woningnood niet ophoudt bij de gemeentegrens.”

Sinds vorig jaar werkt Dordrecht met een Starterslening. Daarmee zijn 38 huishoudens geholpen. Meer kan voorlopig niet, omdat het budget van anderhalf miljoen euro al op is en niet duidelijk is of er meer geld beschikbaar komt.