Bezwaren, kosten en onzekerheid remmen woningbouw: meeste gemeenten halen eigen ambities niet

Over precies twee weken zijn er weer gemeenteraadsverkiezingen. Het woningtekort is in veel gemeenten een van de belangrijkste onderwerpen in de campagne, net als vier jaar geleden. De meeste colleges die toen werden gevormd, spraken dan ook de ambitie uit om veel te gaan bouwen. De ene gemeente noemde concrete getallen in het coalitieakkoord zelf (tot 2026); andere gemeenten maakten een aparte woonvisie of andere woondocumenten met een ambitie tot bijvoorbeeld 2030.

In onze streek formuleerden acht van de negen gemeenten zo’n ambitie. De enige gemeenten die, volgens hun eigen berekeningen, hun doelen bereikt hebben, zijn in onze streek Hardinxveld-Giessendam en Molenlanden. Dat geldt regionaal gezien ook voor Maassluis, Rotterdam en Vlaardingen. Maar hier valt ook wel wat op af te dingen: sommige gemeenten tellen woningen in aanbouw mee.

De meeste gemeenten hebben hun ambities (nog) niet waar kunnen maken, is ook landelijk het beeld. Wel wordt er op veel plekken nog volop gebouwd aan nieuwe woonwijken en woongebouwen.

In de gemeente Zwijndrecht, die als ambitie had om tot 2030 3500 woningen te bouwen, staat de teller in de afgelopen raadsperiode op 213. “En in 2026 komen daar nog ruim 200 nieuwe woningen bij”, zegt een woordvoerder. Maar om de eerder gestelde ambitie waar te maken moet er de komende vier jaar nog heel wat gebeuren. Het tijdspad is dan ook opgerekt tot 2035, laat een woordvoerder aan deze streekomroep weten.

Als gemeenten zichzelf beoordelen, vinden nagenoeg alle gemeenten in de streek hun prestatie op het gebied van nieuwe woningbouw voldoende, goed of uitstekend. Ook als ze hun doelen niet gehaald hebben, zoals in Zwijndrecht bijvoorbeeld het geval is. “We bouwen meer woningen dan in de voorgaande periodes, daarnaast hebben we nog veel harde plancapaciteit tot 2035 en we verwachten daar nog meer harde plannen aan toe te voegen.”

Ook Sliedrecht is tevreden. “In de afgelopen periode zijn belangrijke stappen gezet waar we als gemeente trots op zijn. Een goed voorbeeld hiervan is het aanbieden van het contourenplan voor Sliedrecht-Noord aan de gemeenteraad.” Dat plan gaat uit van minimaal 1.880 nieuwe huizen, waarmee Sliedrecht naar eigen zeggen “redelijk op schema” ligt.

Dordrecht beoordeelt de woningbouwprestatie als voldoende. “Omdat de gemeente alle registers heeft opengetrokken om alles wat in onze macht ligt om zoveel mogelijk nieuwe woningen te kunnen realiseren, waar te maken”, verklaart de gemeente. “Hoewel niet alles is gerealiseerd, is de afname van de sociale huurvoorraad gestopt en is een stevige basis gelegd voor verdere groei.”

Waarom duurt het bouwen van woningen dan op veel plekken toch langer dan verwacht? Inspraak- en bezwaarprocedures zijn volgens diverse gemeenten in de streek een van de redenen waarom de doelen niet behaald zijn. Buurtbewoners gaan regelmatig in bezwaar tegen de bouw van nieuwe woningen of het wijzigen van een bestemmingsplan, bijvoorbeeld van een industrieterrein naar woonwijk. Daardoor duurt het proces langer.

Dat woningen soms eerst gesloopt moeten worden voordat er gebouwd kan worden, maakt dat er nog meer bezwaar gemaakt wordt, zeggen gemeenten als Ridderkerk. “Herstructureringsprojecten en nieuwbouwprojecten vragen veel tijd van de gemeente, de projectontwikkelaars en diverse andere betrokken partijen. Ook inspraak en bezwaarprocedures vragen de nodige tijd”, zegt de gemeente Ridderkerk.

Volgens de gemeente Alblasserdam ontstaat de grootste vertraging in de bouw van woningen nog in de fase daarvoor: “Het bepalen waar en wat er precies gebouwd moet worden, met welke kwaliteiten en onder welke voorwaarden. Op de planning van deze voorbereidende fase hebben wij geen invloed, omdat het in de meeste gevallen gaat om initiatieven van derden, zoals projectontwikkelaars.”

Het college is met de bouw van 84 woningen nog niet in de buurt gekomen van het gestelde doel van 535 woningen tussen 2022 en 2026. Tot 2030 verwachten ze nog wel 672 woningen te realiseren, omdat veel bouwprojecten in 2026 van start gaan.

“Aan de hoeveelheid plannen ligt het niet, ook het planologisch uitvoerbaar maken van de plannen gaat voortvarend. De kunst is om daadwerkelijk te gaan bouwen”, stelt de gemeente Dordrecht. Daar loopt het vaak spaak. Ontwikkelaars wijten dit volgens Dordrecht aan “een tekort aan mankracht, hoge bouwkosten en onvoldoende bouwmateriaal beschikbaar.”

Ook Papendrecht verklaart het op die manier: “Stijgende bouwkosten, beperkte beschikbaarheid van personeel en onzekerheid binnen de bouwsector, hebben ertoe geleid dat bepaalde projecten later zijn gestart dan oorspronkelijk voorzien.”

Dordrecht noemt ook het financiële plaatje als één van de redenen waarom het soms niet lukt. Commerciële projectontwikkelaars bouwen alleen als ze daar winst mee maken. Betaalbare woningen leveren minder winst op dan dure. “Veel van de projecten met een voor de gemeente gewenste mix van woningen met voldoende betaalbare woningen krijgen ontwikkelaars in de rekensom niet kloppend.”

Alblasserdam wijst erop dat de bouw vaak pas start nadat minimaal 50 tot 60 procent van de woningen in het project verkocht zijn, omdat ontwikkelaars geen risico willen nemen.

Gemeenten die hun doel wel bereikt hebben, verklaren hun succes vooral door goede voorbereiding. “Bouwprojecten vragen om een lange adem; en niet om korte of eenmalige inzet, en de gemeente heeft al langere tijd een focus op het realiseren van woningbouw”, zegt Hardinxveld-Giessendam.

Ook samenwerking is belangrijk. “Een goede samenwerking met marktpartijen, woningcorporatie en bewonersorganisaties is cruciaal voor behalen van resultaten.”

In de gemeenten met een doelstelling voor 2030 komt de grootschalige bouw nu net op gang. “Zwijndrecht was tot 2018 een beheergemeente (een gemeente die niet gericht is op groei, red.), waardoor veel plannen vanaf nul moesten worden gestart”, legt de gemeente uit. Nu wordt op diverse plekken in de gemeente gebouwd, zoals een nieuwe woonwijk of het eerste houtbouwproject van Zwijndrecht. Maar ook op een stuk grond dat ruim vijftien jaar lang brak lag, verrijzen nu woningen.

Ook Papendrecht verwacht de komende jaren een slag te slaan en de doelen voor 2030 te halen. “In totaal over de hele periode gaat het dan om bijna 900 woningen. Daarmee wordt de doelstelling van 660 woningen in 2030 ruimschoots gehaald. Dit laat zien dat onze aanpak effectief is en dat de tijdelijke vertraging in de projectstart geen structurele belemmering vormt voor het behalen van onze ambities.”